W niniejszym artykule zamierzam wyjaśnić problematykę wyodrębnienia lokalu w budynku posadowionym na dwóch lub więcej działkach (nieruchomościach zabudowanych budynkami).

     Wpierw należy wyjaśnić na jakich zasadach można dokonać ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388) odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu znoszącego współwłasność, w związku z czym nie jest możliwe ustanowienie odrębnej własności lokalu przez osobę, która nie jest właścicielem nieruchomości, w której ustanawia się tę odrębną własność lokalu. Art. 3 ust. 1 Ustawy o własności lokali stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali, grunt oraz wszelkie części budynku i inne urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali lub dotychczasowego właściciela nieruchomości ze względu na należące do niego nie wyodrębnione lokale, stanowią ich współwłasność w częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. Budynek, w którym ustanawia się tę własność lokalową, jest częścią składową gruntu, na którym został wzniesiony. Konsekwencją tej konstrukcji prawnej jest to, że związany z własnością lokalu udział w użytkowaniu wieczystym działki gruntu, bądź udział we współwłasności musi być taki sam, jak we współwłasności wspólnych części budynku. Ustawa nie precyzuje jednakże wprost sytuacji, gdy odrębna własność lokalu ma zostać utworzona w budynku, który znajduje się obszarowo na dwóch nieruchomościach gruntowych. Należy przy tym zauważyć, że do ustanowienia oddzielnej własności lokalu potrzebny jest wpis do księgi wieczystej, który w tym wypadku ma charakter konstytutywny, tzn. taki wpis stanowi warunek konieczny (sine qua non) do ustanowienia odrębnej własności. Za takim rozwiązaniem zaś idzie zgodność takiego wpisu z przepisami Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.).

     W wyroku z dnia 14 maja 1996 r. Sąd Najwyższy stwierdził, że „Ustanowienie odrębnej własności lokalu jest dopuszczalne w sytuacji, gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność gminy, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste.” (III CZP 37/1996). Sąd swoje rozstrzygnięcie oparł na wniosku, że jeśli budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach dla których prowadzi się odrębne księgi wieczyste, nie ma jakichkolwiek przeszkód, by zgodnie z art. 21 Ustawy o księgach wieczystych właściciel dwóch sąsiadujących ze sobą działek dokonał ich scalenia, w związku z tym nie jest niedopuszczalna możliwość ustanowienia przedtem odrębnej własności lokalu mieszkalnego w takim budynku. Jednakże wynikająca z takiej argumentacji teza musi wiązać się z uznaniem niedopuszczalności wyodrębnienia lokalu mieszkalnego w budynku, który jest wzniesiony na dwóch działkach należących do różnych właścicieli. Tak też stwierdził Sąd Najwyższy w uzasadnieniu do powyższego wyroku: „Nie ma więc przeszkody w rozumieniu art. 21 i 24 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) do ich połączenia w jedną nieruchomość. Przeszkoda taka zachodziłaby wówczas, gdyby nieruchomości te stanowiły własność różnych osób. Wówczas też nie byłoby dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali.”. Opinię tę potwierdza Alfred Gola w komentarzu do Ustawy o własności lokali: „W sytuacji odwrotnej, tj. wówczas gdy budynek jest zlokalizowany na dwu (lub kilku) nieruchomościach, ustanowienie odrębnej własności lokali nie jest dopuszczalne. Gdyby jednak zainteresowani chcieli osiągnąć zamierzony cel, to musieliby uprzednio połączyć te grunty w jedną nieruchomość”. Takie samo stanowisko zajmuje również wybitny cywilista, sędzia Sądu Apelacyjnego Roman Dziczek. Powyższe stanowisko zarówno prezentowane w orzecznictwie sądów, jak i w opiniach przedstawicieli nauki prawa opiera się na założeniu, iż dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokalu w budynku stojącym na dwóch nieruchomościach wynika z tego, iż obie działki mogą zostać połączone na wniosek właściciela obu działek, a contrario do tego stanowiska, gdy właścicielami są dwa różne podmioty ustanowienie odrębnej własności lokali jest niemożliwe.

     Dla pełnego wyjaśnienia kwestii związanej z powyższym zagadnieniem jest wyjaśnienie pojęcia budynku, jako pewnej całości konstrukcyjnej, a zwłaszcza odpowiedzi na pytanie, czy budynek, który jest wzniesiony na oznaczonej działce, jednakże w części obejmujący działkę sąsiednią zachowuje nadal swoją jedność, czy też mamy do czynienia już z dwoma budynkami. Kwestia ta była przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego, który zdefiniował pojęcie budynku jako „obiekt budowlany, trwale związany z gruntem, stanowiący część składową nieruchomości gruntowej (art. 48 k.c.) albo odrębny od gruntu przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.), wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych i posiadający fundamenty oraz dach" (Uchwała SN z dnia 23 stycznia 2007 r. sygn. Akt III CZP 136/06). Spełnienie cechy odrębności może zostać zrealizowane także przez ustanowienie potrzebnych służebności.